案情
姚某与许某系夫妻，两人因感情不和而。结婚以后两人共建房子一栋，房子产权证书上登记 所有权人为姚某和许某。两人分居后，房子由许某居住。
2007年12月21日经人介绍，姚某将该房子卖给陆某。双方签订房子出售协议，协议约定，姚某将房 屋出售给陆某，房子出售价为10万元。付款方法：协议签订时陆某先付定金2万元，余款于2008年3月5日陆某拿房地产证过完户付清。
2008年3月10 日，姚某将房子出货给陆某用，双方如有违约，违约方应承担3万元。协议签订后，陆某于2008年2月14日支付给姚某购房款10万元。
3月5日， 姚某和陆某到房产管理局办理了房子过户登记手续，将房子产权转移给陆某。后姚某一直未出货房子，陆某多次找姚某协商未果，故诉至法院，需要出货房子。
在审理过程中，许某得知后，向法院申请作为第三人参与诉讼，并以姚某出卖房子未经其许可为由，请求法院确认房子交易协议无效。
分歧 本案在审理过程中，存在二种不一样的处置建议。
第一种建议觉得，该房子交易协议有效。理由是：一是姚某与陆某均具备完全民事行为能力，所签订的房子交易协议意思表示真实，标的确定，内容不违反法律规定，也未损害国家和社会公共利益，因此，该房子交易协议依法成立，双方均应根据协议的约定履行我们的义务；二是协议签订后，陆某根据约定已出货房款10万元，姚某也根据约定办理了房子所有权变更登记手续，该房子交易合同合 法有效，且物权也发生了变动；三是《讲解（一）》第十七条规定：“夫或妻非因平时生活需要对做要紧处置决定，夫妻双方应当平等协商，取 得一致建议。别人有理由相信其为夫妻双方一同意思表示的，另一方不能以不认可或不了解为由对抗善意第三人。”本案中，陆某在购买房子时并不知道姚某的婚姻 情况，其有理由相信姚某出卖房子的行为系夫妻双方的一同意思表示，因此，许某不能以不认可或不知情为由对抗陆某的善意获得。
第二种建议觉得，该房子交易协议无效，姚某应返还陆某房款10万元，由陆某将房地产证返还给姚某。
评析：笔者赞同第二种建议。理由如下：
1、姚某与许某在婚姻关系存续期间建造的房子，是夫妻一同财产，双方享有平等的所有权和处分权。《建议》第89条规定，一同共有人对共有财产享有一同的权利，承担一同义务。在一同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。本案中，姚某擅自出卖其本人没全部产权和处分权的共有房子，违反法律规定，应认定无效。
2、一同所有人出卖共有财产应征得其他共有人赞同，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。《城市私有房子管理条例》第10条规定：“房子所有权人出 卖共有房子，须提交共有人赞同的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”本案中，姚某将房子卖给陆某，未经共有人许某赞同，侵有许某对该房子共有 部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，从刚开始就没法律效力，不管交易双方是不是办理了过户流程，均不影响对合同无效的认定。
3、《婚姻法讲解（一）》第十七条规定：“夫或妻在处置夫妻一同财产上的权利是平等的。因平时生活需要对夫妻一同财产做要紧处置决定，夫妻双方应当平等 协商，获得一致建议。别人有理由相信其为夫妻双方一同意思表示的，另一方不能以不认可或不了解为由对抗善意第三人。”姚某与许某夫妻感情不和，正在分居生 活，姚某未与许某协商获得一致建议，一个人作出交易房子的这一要紧决定，其动机并不是为了平时生活的需要，而是为了独占夫妻一同财产。陆某作为房子交易合同的 买受人，并未尽到对合同标的物的产权的审察义务（如查询房子所有权证书中的房子所有权人、共有权人等），因此，不可以认定其有理由相信姚某出卖共有房子的行 为系夫妻双方一同意思表示。
4、善意获得的标的物应为动产，不适用不动产。善意获得规范是以牺牲原所有权人的利益为代价而保护善意第 三人的利益，以期利益平衡，其构成要件也比较严格，标的物须为动产，不动产不可以成为善意获得的标的。动产物权的存在，以占有为其公示办法，而不动产物权的 存在与变更则以登记及登记的变更作为公示办法。因此，第三人容易误信占有动产的人就是财产所有权人，而对于不动产来讲，因为物权变动的特殊性，只须第三人 足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。本案不应适用善意获得规范保护购房者的利益，而损害房子共有人许某的利益。
5、虽然房子交易合同无效，但购房人陆某的合法利益仍应遭到法律保护。《》 第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同获得的财产，应当予以返还；不可以返还或者没必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿他们因此所受 到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，姚某出卖房子的动机不纯，主观上存在较大过错，但姚某未尽到对合同标的审察注意的义务，对导 致交易合同无效也有肯定过错，因此，应由姚某返还陆某购房款10万元，该款的利息损失由姚某自行承担。
省人民法院
周军