工程款优先权和抵押权孰先孰后

在优先权和一般抵押权同时并存的状况下，应当由哪一种权利优先受偿，法律界对此存在着不同看法。有人觉得应当由一般抵押权优先受偿，由于优先权并没经过登记，没实行公示，因此第三人非常难了解。而一般抵押权大多经过了登记，所以依据国内担保法第五十四条规定，“抵押物已登记的先于未登记的受偿”，应当由一般抵押权优先。也有人觉得应当由法定优先权优先于一般抵押权受偿，不然，会出现承包人于法定优先权设定后，再在标的物上设定抵押权，使承包人的优先受偿权不可以达成。还有人觉得应当依成立的先后定第二序，根据物权法的先来后到的原则受偿。

就优先权的本义来讲，是指优先于一般债权人而受偿，并没给予优先权人一种优先于一般物权人而受偿的效力。假如允许承包人享有优先于一般抵押权人受偿的效力，则在法律上将会遇见一个非常大的障碍，即因为这种优先权并没登记，第三人非常难了解发包人是不是拖欠工程款，因此不了解承包人是不是享有优先权。而发包人为了筹筹资金，以正在开发的房产设定一般抵押权，将来又不按约定支付工程款，而承包人对拖欠的工程款又享有优先于一般抵押权受偿的权利，这将会使作为一种保障债权办法的抵押权很难发挥其功能。假如抵押权不可以充分达成其保障债权有哪些用途，则买卖的安全在一定量上也会遭到影响。特别是由于一般抵押权人并不了解发包人是不是拖欠工程款，将来使承包人享有优先于一般抵押权人受偿的权利，这对一般抵押权人非常不公平。假如其事先了解会存在优先权，则一般抵押权人可能不会赞同发包人以建筑物作为抵押标的，也会会提升放款的条件。假如对工程成本的优先权经预先登记而一般抵押权人仍然赞同以建筑物设立抵押，则觉得其自愿承担了因优先权优先受偿而使其抵押权不可以达成的风险。假如在没登记的状况下允许承包人优先于一般抵押权受偿，久而久之，将会使银行害怕其抵押权不可以达成而不愿给建筑工程提供资金，这将给建筑业的进步产生不利的影响。

但，假如发包人未根据约定支付工程价款，而承包人不享有优先于一般抵押权的优先权，对发包人已经建成工程的优先受偿，承包人大概即便在违约责任的诉讼中胜诉，也会由于发包人没资产清偿债务而使其债权不可以得到达成或者不可以完全达成，其结果是承包人职工的薪资等不可以得到支付，从而严重干扰社会的安定。本人觉得，不可以简单地说承包人的优先权可以优先于一般抵押权而受偿，而应当具体区别拖欠的工程款中的具体内容。在工程款中，一部分内容是职工的薪资，依据国内民事诉讼法第二百零四条，本身是应当优先支付的，对应当支付的职工薪资应当优先于一般抵押权而受偿。假如由于一般抵押权优先受偿，承包商的工程费不可以达成，则工人的薪资将很难保障，显然违反了劳动法的立法旨意。而对其它的成本则不应当产生优先于一般抵押权受偿的效力。

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